재개발·재건축 지정개발자 신탁방식에서 예산안 의결 여부
재개발·재건축 지정개발자 신탁방식에서 예산안 의결 여부
1. 기초사실
‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입⋅지출 계획’을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 ‘예산’이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결).
즉, 대법원 판결은 예산은 그해만 효력이 있어 매년 예산안을 수립하여 전체회의 의결을 받아야 한다는 것으로 보인다.
표준시행규정 제45조 제1항은 회계기간이 매년 일년임을 명시하고 있다.
규정 제45조(회계에 관한 사항) ① 이 사업의 회계기간은 매년 1월 1일(사업시행자 지정고시가 있은 해에는 고시일부터)부터 12월 31일까지로 한다. |
나아가 표준시행규정 제11조 제1항 제3호는 “정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역”에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 한다.
제11조(토지등소유자 전체회의의 의결사항 등) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 1. 도시정비법 제48조제1항제1호부터 제10호까지의 사항 2. 제14조에 따른 정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항 3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 4. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자에게 부담이 되는 사항 5. 제5조제2항 단서에 따른 의결 등 이 시행규정에서 토지등소유자 전체회의 의결을 거치도록 한 사항 6. 그 밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 사업장별로 시행규정에서 규정하는 사항 |
국토부도 매년 예산안에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 홍보하고 있다.
<국토교통부 블로그 2023.11.28. 보도자료>
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2. 실무처리
그렇다면 지정개발자 신탁방식에서도 매년 예산안을 수립하여 토지등소유자전체회의 의결을 받은 후에 집행을 하여야 하는 것인데, 실무에서 일부 신탁사들이 이를 지키지 않는 것으로 보인다. 그 논리는 자신들은 조합이 아니므로 예산안을 수립할 의무가 없다는 것이다.
다만 도정법 제137조 제6호에 형사처벌 조항이 신탁방식에 대해서는 없다. 즉시 개정하여, 아래 6호에 법 제48조를 추가할 필요가 있다고 본다.
법 제137조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2020. 6. 9., 2024. 12. 3.> 6. 제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업(같은 항 제13호 중 정관으로 정하는 사항은 제외한다)을 임의로 추진한 조합임원(전문조합관리인을 포함한다) |
3. 국토교통부 질의회신
그래서 이를 명확하게 하고자 국토교통부에 질의를 하였다.
국토교통부는 2025. 7. 9. “지정개발자(신탁업자)가 정비사업을 시행하는 경우 신탁업자와 토지등소유자 간의 공정한 계약 체결 및 사업 시행을 지원하고자 마련한 「정비사업 지정개발자(신탁업자) 시행방식 표준계약서 및 표준시행규정」(이하 "표준계약서 및 표준시행규정"이라 함) 제11조제1항제3호에 따르면 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 등에 관한 사항에 대해 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다고 정하고 있습니다.”라고 답변을 하여, 명확히 예산안을 수립하여 전체회의의 의결을 받아야 한다는 것이다.
따라서 이 점을 신탁업자는 명심하여 업무처리를 하여야 하고, 토지등소유자는 신탁업자에게 예산안 의결을 요구하여야 할 것이다.
[지정개발자 신탁방식 해설] 책 참고
[법무법인강산]
