상속개시시 분양대상자 선정기준일(상속일)

대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 조합원지위확인

◇구 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 서울시 도시정비조례’) 제27조 제2항 제3호 단서(이하 ‘이 사건 단서’)가 정한 권리산정기준일인 2003. 12. 30.(이하 ‘이 사건 기준일’) 이전에 한 필지의 토지를 소유하던 피상속인이 사망하였으나, 상속인들이 2003. 12. 30. 이후 상속재산분할협의를 거쳐 공유지분등기를 마친 경우, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서가 적용될 수 있는지 여부(원칙적 적극)◇

피상속인이 이 사건 기준일 이전에 사망하여 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인하여 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 이 사건 기준일 이후에 이루어졌다고 하더라도 이 사건 단서에 해당하여 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다. 상속인이 상속재산분할협의를 통하여 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 규정취지에 반하여 오로지 이른바 ’지분 쪼개기‘ 목적으로 이루어져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다. 그 이유는 다음과 같다.

가) 이 사건 단서는 이 사건 기준일 전부터 공유지분으로 ’소유‘한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상임을 요구하고 있다. 상속은 사망으로 인하여 개시되고(민법 제997조), 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하는 것이며(민법 제1005조 전문), 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다(민법 제1015조 본문). 상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다(민법 제187조 본문). 피상속인이 소유하던 부동산은 피상속인의 사망과 동시에 상속인에게 이전되고, 상속재산에 관한 공동상속인 상호간의 상속재산분할협의를 통하여 상속받게 된 부동산 역시 상속개시 당시로 소급하여 피상속인으로부터 해당 상속인에게 직접 승계된 것이 된다. 그에 따른 등기를 마쳐야만 비로소 상속인이 그 부동산에 관한 물권을 취득하는 것은 아니다. 따라서 이 사건 기준일 이전에 피상속인이 사망하여 상속이 개시되었다면, 상속인은 등기 여부와 무관하게 이 사건 기준일 전부터 그 지분면적을 ’소유‘한 자에 해당한다.

나) 도시정비법 제76조 제1항 제6호 및 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 본문이 2인 이상이 한 필지의 토지를 공유하는 경우에 원칙적으로 1주택만을 공급하도록 정한 것은 정비구역 안에 소재한 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정하면서, 주택재개발사업으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 ’지분 쪼개기‘와 같은 행위를 하는 폐해를 막아 국민의 주거 안정을 확보하고 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하며 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 취지이다.

이 사건 단서가 위 원칙의 예외를 인정한 것은, 서울시 도시정비조례가 제정 당시 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자를 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 정한 점에 비추어, 서울시 도시정비조례 제정일인 이 사건 기준일 이전부터 공유로 그 지분면적 이상을 소유하고 있던 자가 총면적이 90㎡ 이상인 토지를 단독 소유하고 있는 자와 동일하게 주택을 공급받을 수 있도록 하더라도 위와 같은 취지를 해하지 않으며, 개발이익의 균등한 배분과 형평에도 부합한다는 정책적 고려를 반영한 것이다.

이 사건 기준일 이전에 그 지분면적에 대하여 상속등기를 마친 경우에만 이 사건 단서에 해당할 수 있다고 본다면, 상속이 이 사건 기준일 이전에 개시되었고 공동상속인들의 법정상속분에 따른 지분면적이 각 90㎡ 이상인 경우, ’지분 쪼개기‘의 의도가 전혀 없었음에도 이 사건 기준일 이후에 그 등기를 하였다는 이유만으로 별도로 1주택을 공급받지 못하는 결과가 된다. 이는 개발이익의 균등한 배분과 형평을 도모한다는 이 사건 단서의 취지에 반한다.

다) 서울시 도시정비조례 제34조 제4호 후문이 관리처분계획을 수립함에 있어서 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 하여야 한다고 정하고 있기는 하다. 그러나 이는 부동산 물권의 취득 및 그 시점이 등기에 의하여 정해지는 경우를 전제한 것으로, 상속과 같이 법률의 규정에 의하여 부동산 물권변동 여부 및 시기가 정해지는 경우까지도 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 소유권 취득일을 판단하여야 한다는 취지라고 보기는 어렵다. 그 밖에 이 사건 단서를 해석함에 있어서 민법 제187조 및 상속의 일반법리의 적용을 배제하여야 한다고 볼만한 다른 규정도 존재하지 않는다.

라) 공동상속인들이 ’지분 쪼개기‘ 목적으로 상속재산분할협의제도를 악용할 경우 그에 기초한 분양신청은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한 것이 된다. 이러한 특별한 사정의 존재는 이를 주장하는 사업시행자가 증명하여야 한다.

다만 상속재산분할협의가 이 사건 기준일 이후에 이루어지거나 이 사건 기준일 이후 기존의 상속재산분할협의를 해제하고 새로운 협의가 이루어지는 등의 사정으로 인하여 법정상속분 또는 기존의 분할협의에 따른 상속이 이루어졌을 때에 비하여 분양받을 수 있는 주택의 수가 늘어났다는 사실 등의 간접사실이 인정되는 경우에는 ’지분 쪼개기‘의 목적을 사실상 추정할 수 있다.

피고가 시행하는 주택재개발사업의 정비구역 내에 있는 이 사건 토지를 소유하고 있던 망인이 1980년 사망하였는데, 그 상속인들은 2005년 상속재산분할협의에 따라 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 원고들이 위 상속인들로부터 지분을 양수하거나 전전양수하였음. 피고가 원고들 전부를 1인의 분양대상자로 보아 1개의 주택만을 분양하는 내용 등으로 관리처분계획을 수립하자, 원고들이 이 사건 단서를 근거로 각자에게 각각 1개의 주택이 분양되어야 한다고 주장하면서 위 관리처분계획 중 해당 부분의 취소를 청구한 사안임

원심은, 망인의 상속인들이 ‘지분 쪼개기’를 통하여 분양주택 수를 늘리려는 목적이 있었다고 보이지 않는다고 하면서, 이 사건 기준일 전부터 90㎡ 이상의 지분면적을 소유하던 상속인들로부터 각 지분을 양수한 원고 1, 2는 이 사건 단서가 적용되어 각각 독립된 1인의 분양대상자에 해당하고, 이 사건 기준일 당시 90㎡에 미치지 못하는 지분면적을 소유하던 상속인들로부터 지분을 양수한 원고 3, 4는 이 사건 단서가 적용되지 않아 1주택의 공동분양대상자에 해당한다고 판단하였음

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고