재당첨 제한 여부

 

서울행정법원 2024. 7. 4. 선고 2022구합71424 판결

청 구 취 지

피고가 2023. 6. 23. 서울특별시 F구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 취소한다. [기각]

 

선행 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 이후 신규로 다른 투기과열지구의 종전 자산을 취득한 경우, 선행 정비사업의 최초 관리처분계획 인가일부터 다른 투기과열지구 정비사업의 분양신청 시까지 5년이 지나지 않았다면 현금청산대상자로 분류한 관리처분계획이 위법하지 않다고 한 판결

 

- 원고는 2020. 10. 19. 이 사건 사업구역 내인 서울 용산구 지상 제***호 G조 H 단층주택 49.59㎡ 내 24.79㎡ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 취득하여 피고의 조합원이 되었다.

- 피고는 2021. 4. 9.부터 2021. 6. 27.까지 조합원 분양신청을 받았고, 원고는 2021. 5. 15. 피고에게 84㎡형 주택에 대한 분양신청을 하였다.

- 피고는 한국부동산원과 서울특별시 F구청에 위 분양신청자 및 그 세대원의 과거 5년간 당첨사실 등에 관하여 확인을 구하였고, 2022. 3. 31. 원고가 과거 5년 내인 2018. 5. 10. B구역 C조합(이하 ‘D구역 조합’이라 하고, 그 대상이 되는 사업을 ‘D구역 사업’, 그 사업구역을 ‘D구역’이라 한다)으로부터 분양대상자로 당첨된 사실을 통보받았다.

 

도시정비법이 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 일부개정되면서 “투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항 제2호 또는 제1항 제4호 가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다”는 내용의 제72조 제6항이 신설되어, 2018년 2월 9일부터 시행되었다.

 

 

라. 판단

1) 관련 규정의 도입 및 내용

도시정비법이 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 일부 개정되면서, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 하는 제46조 제3항이 신설되었는데, 위 규정은 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정된 도시정비법 제72조 제6항으로 이동되어 2018. 2. 9.부터 시행되었다(이하 도시정비법 제72조 제6항을 기준으로 살펴본다).

 

도시정비법은 위와 같이 5년간 재당첨 제한을 도입하면서 부칙 제4조(법률 제14943호, 2017. 10. 24.)에서 개정 규정 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자에 대하여는 종전의 규정을 적용하도록 하면서도, 단서 각 호에서는 위 경과규정에 대한 예외로 다시 ① 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우, ② 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반분양분 분양대상자로 선정된 경우에는, 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자라도 개정 규정에 따라 투기과열지구 내 정비사업에서 분양신청을 제한하도록 정하였다. 도시정비법이 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되어 2018. 2. 9. 시행되면서 제46조 제3항이 제72조 제6항으로 이동하였고, 그로 인해 부칙 제37조의2에서 위 부칙 제4조와 동일한 내용을 다시 규정하고 있다(이하 ’부칙 규정‘이라 하고, 그 단서 규정을 ’부칙 규정 단서 제1호‘와 같이 표현하기로 한다).

 

2) 구체적 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합해 보면, 도시정비법 제72조 제6항에서 정한 투기과열지구에서 분양신청 제한의 기산점이 되는 ’최초 관리처분계획 인가일‘은 분양대상자가 된 선행 관리처분계획의 인가일을 의미한다고 보아야 하므로, 원고가 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후로서 D구역 사업의 ’최초 관리처분계획 인가일‘인 2018. 5. 10.에 D구역 사업의 분양대상자로 선정된 이상, 그로부터 5년 이내에 분양신청 절차를 개시한 이 사건 사업에 관하여는 분양신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다. 이에 반하는 원고의 주장들은 모두 이유 없다.

 

가) 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역의 주택가격 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 이루어지는 주택재건축사업의 과열을 방지하기 위해서는 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 않음으로써 실수요자 중심으로 주택을 공급할 필요가 있다. 도시정비법 제72조 제6항은 그 시행 이후 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 ‘토지등소유자와 그 세대에 속하는 자’는 5년 내에 ‘추가로’ 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 금지하여, 결국 법 시행 이후에는 투기과열지구 내 정비사업에서 5년의 기간 내에 한 번만 일반분양 또는 조합원분양을 받도록 제한하는 내용이다.

 

나) 도시정비법 제72조 제6항은 선행 분양대상자 선정일의 의미와 관련하여, “조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다”고 명확히 규정하고 있다. 따라서 원고가 D구역 사업에 관하여 조합원으로서 분양신청을 한 2015. 12. 20.을 ‘분양대상자 선정일’로 볼 수 없다.

 

다) 도시정비법 제72조 제6항에 의하더라도 경과 조치를 둔 부칙 규정으로 인하여 위 규정의 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 기존에 보유하던 사업구역 내 토지등에 관하여 종래의 규정에 따라 분양을 받을 수 있고, 원고 역시 투기과열지구인 D구역 내에 보유하던 기존 주택에 관하여 분양신청을 하여 위 규정 시행 이후에 분양대상자로 선정이 되었다. 원고는 원고의 주장과 같이 도시정비법 제72조 제6항 시행 이전에 E 주택을 매수하였다는 사유로 5년의 재당첨 제한이 적용되는 것이 아니라, 원고가 D구역 사업의 분양대상자로 선정되었다는 사실로 인해 위 규정 시행 이후에 매수한 이 사건 건물에 관하여 분양 신청을 함에 있어 위 규정이 적용되는 것이므로, 도시정비법 제72조 제6항이나 부칙 규정이 소급입법이라고 보기 어렵다.

한편, 부칙 규정 단서 제1호는 도시정비법 제72조 제6항 시행 이전에 투기과열지구의 토지등을 소유한 사람이라 하더라도 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우에는 투기과열지구의 기존 토지등소유자에 대한 종전 규정의 적용을 배제하고, 종래 보유한 토지등에 관하여 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한이 적용된다는 취지의 규정이다. 따라서 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후에 취득한 이 사건 건물에 관한 분양신청권이 인정되는지 여부가 문제된 이 사건에서는 부칙 규정 단서 제1호가 적용된다고 할 수 없으므로, 부칙 규정 단서 제1호가 소급입법에 해당하는지 여부에 관하여는 더 나아가 판단하지 아니한다.

 

라) 원고가 이 사건 관리처분계획에서 현금청산 대상자가 된 것은, 투기과열지구인 이 사건 사업구역 내의 이 사건 건물을 종래부터 보유해 오던 것이 아니라 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후에 취득한 것인 데다가 위 규정 시행 이후에 투기과열지구인 D구역 사업에서 이미 분양대상자로 선정되었고 그로부터 5년이 경과하지 않았기 때문이므로, 도시정비법 제72조 제6항이 곧바로 원고에게 투기과열지구에서 5년간 부여되는 1회의 분양신청 기회를 박탈한 것으로 볼 수 없다.

 

마) 원고가 비록 E 주택을 매도하고 이 사건 건물을 취득하는 과정에서 1주택자의 지위를 유지해 왔다고 하더라도, 이 사건 법률조항에서 그와 같은 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 원고를 ‘선행 분양대상자’가 아니라고 볼 수도 없다.

 

바) 피고가 새롭게 분양신청 절차를 개시하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 새로운 분양신청일을 기준으로 5년의 재당첨 제한 기간을 판단하여야 하는지 여부에 관하여는 더 나아가 판단하지 아니한다.