사업시행계획의 변경이 사업시행기간 만료 후에 이루어진 경우 유효

새로운 조합설립변경인가 후에는 관리처분도 다시 해야 한다.

 

대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결 [수용재결취소등]

[1] 구 도시 및 주거환경정비법의 주택재개발사업에서 주택재개발정비사업조합과 현금청산대상자 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립하지 않을 경우, 조합이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 현금청산대상자들의 토지 등을 수용할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 수용보상금의 가격산정기준일(=수용재결일)

[2] 주택재개발정비사업조합이 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차로 조합설립변경인가처분을 받은 후 종전의 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소되는 경우, 조합이 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가를 받아야 하는지 여부(적극) 및 이때 조합이 종전 분양신청 현황에 따라 관리처분계획을 수립한 경우, 관리처분계획이 위법한지 여부(적극) / 종전의 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것이 허용되는 경우

[3] 구 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 주택재개발정비사업조합의 정관이나 관리처분계획에서 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정한 취지 및 의미

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[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제38조, 제40조 제1항, 제47조, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제67조 제1항에 의하면, 도시정비법의 주택재개발사업에서 현금청산대상자들에 대한 청산금은 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)과 현금청산대상자가 협의에 의해 금액을 정하되, 협의가 성립하지 않을 때에는 조합은 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결에 의하여 현금청산대상자들의 토지 등의 소유권을 취득할 수 있다. 그런데 도시정비법령은 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로 현금청산대상자들의 토지 등에 대한 수용보상금은 토지보상법 제67조 제1항에 따라 토지 등의 수용재결일 가격을 기준으로 산정하여야 한다.

[2] 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)이 종전의 조합설립인가처분에 대한 무효확인소송 또는 취소소송이 진행되고 있는 등으로 효력 유무 또는 위법 여부 등이 확정되지 않은 상태에서 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차로 조합설립변경인가처분을 받은 경우, 조합설립변경인가처분은 새로운 조합설립인가처분으로서의 효력을 가진다. 그러나 종전의 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소되는 경우에는 종전의 조합설립인가처분이 유효함을 전제로 수립·인가된 관리처분계획은 소급하여 효력을 잃는다. 따라서 조합은 조합설립변경인가처분을 받기 전에 수립·인가된 종전의 관리처분계획에 따라 정비사업을 진행할 수는 없고, 도시 및 주거환경정비법령이 정한 요건과 절차에 따라 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가를 받아야 한다. 이때 조합은 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1항이 규정하고 있는 분양신청 통지·공고 등의 절차를 다시 밟거나 분양신청 대상자들(종전 분양신청 절차에서 분양신청을 한 사람들과 이때에는 분양신청을 하지 않았지만 조합원 지위를 상실하지 않은 자를 포함한다. 이하 같다)의 분양신청에 관한 의사를 개별적으로 확인하여 그 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하고, 조합이 이러한 절차를 밟지 않고 종전 분양신청 현황에 따라 관리처분계획을 수립하였다면 관리처분계획은 위법하다.

다만 종전의 분양신청 현황을 기초로 했더라도 새로운 관리처분계획 수립 당시 토지 등 소유자의 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립했다고 평가할 수 있는 예외적인 경우, 즉 ‘분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 분담금의 내역’ 등 법령이 분양신청 통지에 포함시키도록 한 사항 등에 관하여 새로운 사업시행계획과 종전 사업시행계획 사이에 실질적으로 변경된 내용이 없고, 사업의 성격이나 규모 등에 비추어 두 사업시행계획 인가일 사이의 시간적 간격이 지나치게 크지 않으며, 분양신청 대상자들 중 종전 분양신청을 철회·변경하겠다거나 새롭게 분양신청을 희망한다는 의사를 조합에 밝힌 사람이 실제 있지 않은 경우 등에는, 종전의 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것도 허용된다.

[3] 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것)에 따라 설립된 주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)의 정관이나 관리처분계획에서 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이다. 위와 같은 내용을 정한 정관이나 관리처분계획은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다.

 

서울고등법원 2015. 8. 13. 선고 2015누38155 판결

2) 사업시행기간이 2007. 9. 3.로부터 120개월로 연장되었는지 여부

가) 피고 조합이 2012. 7.경 사업시행기간을 2007. 9. 3.부터 120개월로 연장하는 것으로 사업시행계획을 변경하였는바, 위 사업시행계획의 변경이 2011. 6. 17. 인가받은 사업시행계획의 사업시행기간 만료 후에 이루어졌다고 하더라도, 아래의 사정을 종합하여 볼 때 위 사업시행계획의 변경에 하자가 있다고 할 수 없고, 가사 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 중대하고 명백하다고 할 수 없다.

① 사업시행기간은 사업시행계획이 포함하고 있는 여러 내용 중 하나로 사업시행자가 당해 사업시행계획에 따라 장차 정비사업을 시행할 예정기간을 의미한다. 여기에서 더 나아가 사업시행기간이 사업시행계획 자체의 유효기간까지 의미하는지에 대해서는 그와 같이 볼만한 근거가 없다. 이는 도시정비법 제30조 제9호, 도시정비법 시행령 제41조 제2항 제1호가 사업시행기간을 사업시행계획에 반드시 포함되어야 할 사항으로 규정하지 않고 지방자치단체가 조례로 포함 여부를 정할 수 있도록 규정함으로써 이를 사업시행계획의 본질적이고 중요한 사항으로 예정하고 있지 않은 점, 피고 조합의 정관 제6조가 사업기간을 조합설립인가일부터 청산업무가 종료되는 날까지로 정하고 있는 점 등에 비추어보아도 그러하다. 따라서 사업시행기간이 만료된 경우 사업시행자가 사업시행기간의 연장 없이는 수용재결의 신청 등 구체적인 사업의 진행을 더 이상 할 수 없게 되는 것은 별론으로 하고(도시정비법 제40조 제3항, 대법원 1991. 11. 26. 선고 90누9971 판결, 대법원 2005. 7. 28. 선고 2003두9312 판결 등 참조) 사업시행계획 자체의 효력이 당연히 소멸한다고 할 수는 없다.

 

원고들 54명의 주장과 같이 사업시행기간이 만료된 경우 사업시행계획 자체의 효력이 소멸하고 그 후에는 사업시행기간을 연장하는 사업시행계획의 변경을 할 수 없다고 하면, 주택재개발사업조합이 사업을 진행하던 중 임직원의 실수로 사업시행기간을 연장하지 않아 사업시행기간이 만료된 경우 더 이상 사업을 진행하지 못하고 사업을 폐지해야만 하는 결과가 된다. 이는 사업의 시행을 원하는 조합원들의 의사에 반할뿐만 아니라 조합원 과반수의 동의로 조합원 총회의 의결을 거친 후 관할관청의 인가가 있어야 비로소 사업을 폐지할 수 있도록 한 도시정비법 제24조 제3항 제9호의2, 제6항 본문, 제28조 제1항, 제5항에도 반하여 허용될 수 없다.

 

따라서 2011. 6. 17. 인가받은 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 2011. 9. 3. 만료되었다고 하더라도 사업시행계획 자체의 효력이 소멸한다고 할 수 없고, 사업시행계획의 효력이 유지되고 있는 이상 피고 조합이 그 후 위 사업시행계획을 기초로 사업시행기간을 2007. 9. 3.부터 120개월로 변경하였다고 하여 위 사업시행계획의 변경에 하자가 있다고 할 수 없다.

 

② 가사 하자가 있다고 하더라도 피고 조합이 사업시행계획을 새로 수립하는 경우와 마찬가지로 조합원 과반수의 동의로 조합원총회의 의결을 받고(도시정비법 제24조 제3항 제9의2호, 제6항 본문) 마포구청장의 인가를 받는 방법으로 사업시행기간을 2007. 9. 3.로부터 120개월로 변경한 이상 그 하자가 중대하다고 할 수 없다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2003두9312 판결 등 참조).

 

또한 2011. 6. 17. 인가를 받은 사업시행계획에는 사업시행기간이 「사업시행인가일로부터 48개월」로 정해져있을 뿐 위 사업시행인가일이 언제를 의미하는지는 명확히 표시되어 있지 않아 사업시행기간을 2011. 6. 17.부터 48개월로 볼 여지도 충분히 있는데, 이와 같이 볼 경우에는 위 사업시행기간이 만료되기 전에 사업시행계획을 변경한 셈이 되어 위 사업시행계획의 변경에 하자가 없게 되므로 그 하자가 명백하다고 할 수 없다.

 

나) 위 사업시행계획의 변경에 중대하고 명백한 하자가 있다고 할 수 없는 이상 마포구청장의 2012. 9. 3.자 사업시행변경인가에도 중대하고 명백한 하자가 있다고 할 수 없다.

 

다) 그렇다면 위 사업시행계획의 변경 및 2012. 9. 3.자 사업시행변경인가는 유효하고 이에 따라 사업시행기간이 2007. 9. 3.부터 120개월로 연장되었다고 보아야 한다.

 

3) 이 사건 각 수용재결이 위법한지 여부

 

가) 피고 조합은 위 사업시행기간 연장의 효력이 발생한 2012. 9. 3.부터 사업시행기간이 만료되는 2017. 9. 3.까지 이 사건 사업구역 내에 있는 토지 등에 대한 수용재결을 신청할 수 있는바, 위 기간 내인 2013. 3.경 원고들 54명 소유의 각 토지 및 건물에 대한 수용재결을 신청하였으므로, 위 수용재결의 신청 및 이 사건 각 수용재결은 적법하다.

 

[재건축재개발 현금청산금 아는만큼 더 받는다] 책 참고

[법무법인강산]