법무법인강산이 알려주는 지역주택조합의 진실[2021년 개정판]
법무법인 강산
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2021.08.02 10:29
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책 소개
〈지역주택조합에 대한 실무 종합해설서〉
지역주택조합이 과열양상이다. 이러한 지역주택조합은 사실 매우 위험하다. 처음 제시하는 분양가는 주변보다 저렴하지만 그게 지켜지는 경우는 거의 없다. 조합이 파산하여 그동안 납부한 돈을 전부 떼이는 경우도 있다. 이 책은 이러한 지역주택조합 사업에 대한 종합해설서이다.
2019년과 2020년 주택법이 개정되면서, 지역주택조합의 경우 조합원 모집신고를 하려면 50% 사용권한을 확보하여야 하고, 조합설립인가를 신목차
제1편. 주택조합의 개념 등
제1장. 주택조합의 연혁
1. 최초 직장주택조합 도입
2. 지역주택조합 도입
3. 재건축조합 도입에 따른 정비
4. 등록사업자 토지 사용 불허
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제정으로 인한 변화
6. 「주택법」으로 전환
7. 2007. 7. 30. 주택법시행령 개정
8. 2009. 2. 3. 개정
9. 2014. 5. 21. 개정
10. 2015. 7. 24. 개정
11. 2015. 12. 29. 개정
12. 2016. 1. 19. 개정
13. 2017. 6. 3. 개정
14. 2019. 10. 24. 개정
15. 2019. 12. 10. 개정
16. 2020. 1. 23. 개정
17. 2019, 2020년 지역주택조합 개정 내용 요약
제2장. 주택조합의 개념
1. 법적 정의
2. 지역·직장 주택조합제도의 장·단점
3. 주택조합 알고 가입하기
4. 주택조합 사업방식
제3장. 주택조합사업 진행절차
1. 표로 보는 사업진행절차
2. 지역주택조합사업의 사업부지 구역지정 여부
3. 사업진행절차 개요
제2편. 조합원 자격 및 모집
제1장. 지역주택조합
1. 지역주택조합 조합원(가+나)
2. 국토교통부 유권해석
3. 법제처 유권해석
4. 조합원 자격 연혁
제2장. 직장주택조합
1. 직장주택조합 조합원(가+나)
2. 연혁
제3장. 조합원자격 판정기준(영 제38조, 규칙 제8조)
1. 주택소유에 대한 판정기준
2. 세대주 자격 판정기준
제4장. 조합가입 및 권리와 의무
1. 조합가입
2. 조합원의 권리와 의무
제5장. 조합원 모집
1. 1차 조합원 모집 신고 및 공개모집 제도 도입
가. 주요내용
나. 발기인 자격 신설
다. 모집신고
라. 공개모집
2. 50% 이상의 조합원으로 구성, 조합원은 20명 이상
3. 가입비 예치 및 반환제도 신설(2020. 12. 11.)
4. 투기과열지구 안에서 조합원 선착순 모집 금지 삭제
5. 인가 전 비법인사단 사업 종결
제6장. 조합원 변경
1. 조합원 추가 모집, 결원 조합원 충원
2. 조합원 지위양도
3. 조합원의 임의탈퇴·제명 등
4. 조합원 변경과 인가
제7장. 모집주체 또는 조합 견제 수단
1. 총론
2. 모집주체 대한 시정요구
3. 발기인 또는 임원 분기별 실적보고서 작성 및 공개
4. 연간 자금운용계획 및 자금집행 실적 제출
5. 자금보관업무 신탁업자 대행
6. 거래행위 장부 작성·보관의무
7. 사업주체 공급주택 표시광고 사본 제출
제3편. 주택조합의 설립준비
제1장. 주택조합 사업시행자
1. 주택조합과 등록사업자가 공동으로 시행하여야 하는지
2. 등록사업자의 책임
제2장. 발기인
1. 발기인
가. 발기인 및 모집주체 규정
나. 발기인은 복수인가?
다. 50% 사용권원 확보의 문제점
라. 소유권 확보를 위한 등기명의자
마. 소결론
2. 인가 전 비법인사단
3. 리모델링조합과 구별
제3장. 발기인, 인가 전 비법인사단이 하여야 할 일
1. 개설
2. 부지 선정과 80% 사용권 및 15% 소유권 확보
3. 시공사 선정여부
4. 주택조합 업무대행자 선정
5. 조합장선출동의서
6. 사업계획서 작성
7. 조합규약
8. 조합원 명부 작성
9. 창립총회 개최
10. 조합설립인가 신청
11. 직장주택조합의 설립
제4편. 주택조합의 설립 및 운영
제1장. 조합설립인가
1. 조합설립인가 기본 요건
가. 인감증명서 첨부 여부
나. 국공유지가 포함된 경우 동의요건 확보 방안
2. 인가의 법적성질
3. 사전검토 및 연합주택조합 설립 불가
4. 공동주택단지를 대상지로 한 지역주택조합을 설립 인가할 수 있는지
5. 조합설립인가의 효력
6. 조합의 법적 성격
7. 주택조합의 변경인가를 신청할 때에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부해야 하는지
8. 주택조합 해산
제2장. 시공사 등 협력업체 선정 및 계약 방법
제1절. 시공사 선정 및 계약방법
1. 시공사의 지위
2. 시공사 선정 시기 및 방법
3. 조합 가입 시 주의사항
4. 공사도급 본계약 또는 변경계약 시 주의사항
5. 표준도급계약서 비판
제2절. 기타 협력업체 선정 및 계약 체결 방법
1. 선정방법
2. 계약 체결 시 기본 유의사항
3. 상대방의 귀책사유 없이 일방적인 해제·해지가 가능한가?
제3장. 지구단위계획의 수립
1. 지구단위계획의 의의
2. 지구단위계획의 수립 이유
3. 지구단위계획 의제
4. 지구단위계획 수립 시기
5. 서울시 “주택법 지구단위계획 의제처리 개선방안”
제4장. 조합에 대한 감독
1. 개설
2. 조합원 자격 감사
3. 조합설립인가 취소
4. 회계감사
5. 보고ㆍ검사 등
6. 사업주체 등에 대한 공사중지, 원상복구 명령 등
7. 주택조합의 해산
8. 행정청 주의사항
제5장. 조합과 정보공개
1. 서설
2. 실적보고서 작성·공개
3. 정보공개청구권
4. 쟁점
5. 공개 거부 시 대응책
제6장. 국·공유지 매입
1. 개설
2. 우선매각요청
3. 매수시기 및 절차
제7장. 조합 임원, 대의원을 둘러싼 법률관계
1. 서론
2. 선임
4. 변경 또는 연임
5. 사임, 해임 임원의 업무 범위
6. 선임 또는 해임 관련 소송문제
7. 결론
제8장. 조합 총회와 예산과 결산 방법
1. 서설
2. 조합 총회
3. 예산과 결산의 승인기관
4. 준예산 제도 도입
5. 업무추진비 또는 판공비 문제
6. 예산안 수립 사례
7. 창립총회 시 책정한 사업비 예산
8. 예산으로 정한 사항외의 조합원에게 부담이 되는 계약체결 방법
제9장. 대의원회
1. 서론
2. 대의원의 선출
3. 대의원의 수
4. 대의원의 피선임자격
5. 대의원의 해임
6. 대의원회의 총회권한 대행
7. 대의원회의 운영
8. 총회의 무산과 대의원회의 결의 갈음
제10장. 이사회
1. 이사회 설치에 관한 규정
2. 이사회 소집 및 의장
3. 이사회의 권한
4. 이사회의 결의
5. 감사의 이사회 출석권한 및 감사요청
6. 의사록의 작성
제5편. 조합설립 인가 후 사업단계별 추진방법
제1장. 등록사업자 선정(법 제9조·제10조, 영 제12조)
제2장. 사업계획승인
1. 사업계획승인 신청(영 제12조)
2. 사업계획승인(법 제16조)
3. 사업계획변경승인
제3장. 이주, 착공, 시공보증 등
1. 이주
2. 착공
3. 시공보증 및 분양보증
제4장. 조합주택의 공급 및 분양
1. 일반분양
2. 조합주택의 공급방법
3. 조합주택의 규모(법 제21조, 영 제21조제4항)
4. 조합원 자격확인
5. 지역·직장조합 주택의 전매제한
제5장. 간선시설의 설치
1. 설치의무자 및 비용부담자
2. 설치시기
제6장. 사용검사, 등기, 청산
1. 사용검사
2. 시공사의 채권보전 조치
3. 소유권 보존등기 및 이전등기
4. 조합 회계, 청산
제6편. 매도청구
1. 매도청구의 실질
2. 매도청구 요건
3. 사용권원 미확보 토지 소유자 소재 확인 곤란 시 매도청구
4. 행사효과
5. 매매계약의 해제
6. 매도청구를 당하는 자의 대응방안
7. 사용검사 후의 매도청구
제7편. 주택조합과 형사처벌
제1장. 총설
1. 변호인 참관
2. 고소장 복사
3. 공범과 신분
4. 공소시효
5. 녹취록 문제
제2장. 주택법 위반죄
1. 벌칙 적용에 있어서 공무원 의제
2. 업무대행 위반
3. 전매금지 위반
4. 공급질서 교란 금지 위반
5. 조합원 모집신고 등
6. 정보공개 위반
7. 회계감사 위반
8. 업무대행 위반
9. 분양대행 위반
제3장. 형법 위반죄
1. 업무상배임죄
2. 업무상횡령죄
3. 업무방해죄
4. 명예훼손죄
5. 모욕죄
6. 강요죄
7. 공무상 봉인등표시무효죄, 부동산강제집행효용침해죄
8. 사기
제8편. 주택조합 알고 하자!
제1장. 조합원 가입 희망자가 반드시 알아야 할 사항
1. 서설
2. 지역주택조합의 위험성(오해와 진실)
3. 주택조합 선택 시 포인트
4. 주택조합 가입 14계명
제2장. 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항
1. 개설
2. 규약 개정
3. 총회 개최 요구 및 총회 참석
4. 일반분양 통제
5. 공부하고 늘 조합 일에 관심을 가져야 한다.
제3장. 주택조합 임원이 지켜야할 3계명
1. 계약 제대로 체결
2. 총회 개최
3. 도덕성
제4장. 판례에 나타난 주요 분쟁 유형
1. 대행사와의 분쟁
2. 조합가입계약 해제 여부
3. 시공사 책임
4. 총회 의결 없는 경우 책임
5. 분양대금청구권
6. 대표권 제한
7. 연합주택조합의 법적 성격(현재는 금지)
8. 신탁사의 대한 추심금 청구소송
제5장. 제발 지역주택조합에서 빠져나오고 싶은데
1. 문제의 제기
2. 조합가입계약이 효력이 없는 경우 : 포괄적 대행
3. 조합설립인가 전
가. 조합규약 날인 문제
나. 임의탈퇴 가능 여부
다. 민법 제104조
라. 착오, 사기·강박에 의한 취소
마. 해제 가능 여부
바. 소결론
4. 조합설립인가 후
가. 규약 내용이 좌우
나. 탈퇴 허용 시 기지급금 반환 여부
5. 정보공개청구
6. 결론
제6장. 지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임
1. 문제의 제기
2. 조합원지위 양도가 가능한 경우
3. 사업계획승인 후 양도 시 공인중개사의 책무
제7장. 실패사례로 배우는 지역주택조합
제8장. 위험한 지역주택조합 아파트 투자
제9편. 부록
1. 조합표준규약
2. 임원 선거관리 가이드라인
3. 표준업무대행계약책속으로
주변 시세보다 20% 내지 30% 이상 싼 새 아파트를 청약통장 없이도 살 수 있다는 광고를 본다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 즉, “지역주택조합은 무주택자 세대주 또는 85㎡ 이하 1채 소유 세대주만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 20∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”라는 말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 무주택 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 조합에 가입한다.
그리고 최근에는 건설사나 업무대행사들이 분양가상한제를 피하기 위해 미리 주택 부지를 100% 확보하고 지역주택조합으로 아파트를 공급하려는 현상도 나타나고 있는데(이 방법은 지역주택조합제도의 취지에는 맞지 않는 것이지만, 역설적으로 무주택세대주가 조합원으로 가입하여 아파트를 장만하는데 그나만 안전한 방법일 것이다.), 이때도 처음 제시한 아파트 공급가격이 그대로 확정되는 것은 아니다.
제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기 제시 가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액이 되면 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다.
지역·직장주택조합은 행정청으로부터 3단계 통제만을 받는다. 조합원 모집 신고 수리와 조합설립인가와 사업계획승인이다. 그래서 지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존한다. 사업이 좌초되면 그동안 낸 돈은 거의 모두 떼인다고 보면 된다.
다시 말한다. 주택법은 조합설립인가 전에는 조합원 모집 신고 수리 외에 아무런 통제장치도 없고, 시공자도 책임지지 않는다. 그런데도 모집주체가 50% 이상 사용권원만 확보하면, 서민들을 조합원으로 가입시켜 돈을 받아도 되는 것이 지역·직장주택조합이다.
조합설립인가를 받았다고 해도 안전한 것이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙과 15% 이상의 소유권을 확보하여야 한다. 즉, 아직까지 땅도 15% 이상만 확보한 채로 조합설립인가가 나는 것이다. 그런데도 조합설립인가가 났으므로 안전하다고 투자를 부추긴다. 그러나 이것은 다시 생각해 보아야 한다. 땅을 모두 확보하여야 비로소 안전해지는 것이고, 또한 땅을 비싸게 사지 말아야 추가부담금을 내지 않는 것이다. 만일 땅을 비싸게 사거나 시간이 걸리면 추가부담금은 눈덩이처럼 불어나는 것이다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 사례가 그래서 탄생하는 것이다. 또한 파산선고를 받는 조합도 있다.
가장 안전한 지역·직장주택조합 아파트 투자는 조합원으로 가입하지 말고 일반분양을 받는 것이고, 그 다음으로는 95% 이상 토지소유권을 취득한 비법인사단이다. 나아가 사업계획승인을 받은 곳에 결원 보충으로 조합에 가입하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공자가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 그 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다. 만일 아직 조합설립인가가 나지 않은 ○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다. 그리고 계약당시 나누는 대화는 녹음을 해 두어야 한다. 현장에서 녹음하는 것이 마음에 걸린다면, 계약을 미루고 귀가하여 스마트폰으로 전화를 하여 녹음을 하는 것도 방법이다. 그래야 후일 계약해제도 가능하고, 사기죄 성립도 주장할 수 있다.
주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공자나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 사실상 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다.
처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 내야 할지도 모른다.
이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공자 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다. 그래서 이 책을 집필하여 지역주택조합의 실체를 알리고자 한다. 지역주택조합은 잘하면 서민들이 싼 가격에 아파트를 장만하는 장점도 있지만, 반대로 사업좌초 가능성 존재, 추가부담금 납부 등 단점도 존재하여, 어느 경우는 아예 투자금을 통째로 날리는 경우도 있는 것이다.
이 책은 무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 업무대행사, 조합원, 조합임원, 시공자 등 관계자들이 주택조합 사업을 제대로 이해하여, 주택조합사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.
국토교통부는 지역주택조합이 가지고 있는 문제점을 개선하기 위해 여러 가지 제도개선을 하고 있다.
(1) 2017. 6. 3. 법·령 개정을 통해 ① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하였고(법 제11조제7항부터 제9항, 그러나 탈퇴 및 환급을 법에 직접 규정하지 않고 조합규약에 위임하여, 현재는 실효성이 별로 없다), ② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였고(법 제11조의2 신설), ③ 조합원 모집신고제도 및 공개모집제도를 신설하였고(법 제11조의3), ④ 시공보증서 제출을 의무화하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 하였고(법 제14조의2), ④ 무자격 업무대행, 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우에 형사처벌 조항을 신설하였고(법 제101조제1호, 법 제102조제2호), ⑤ 총회 의결 시에 조합원 직접 출석 규정을 신설하였고(령 제20조제4항), ⑥ 최소 시공보증금액을 30% 이상이 되도록 하였고(령 제26조의2), ⑦ 법이 정한 분양대행업자에게만 분양을 대행을 할 수 있도록 하였고(법 제54조의2), ⑧ 표준규약을 개정하였는바, 주요 내용만 살펴보면, ㉠ 종신제에서 “임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.”라고 개정하였고(규약 제17조), ㉡ 구 표준규약 제24조제7항은 “조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면의결)가 있는 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다.”라고 규정하고 있으나, 이를 삭제하였고, ㉢ 구 표준규약 제24조제6항은 “총회 소집결과 정족수에 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다음의 사항에 대해 대의원회로 총회를 갈음할 수 있다”라고 규정하고 있었으나, 이를 삭제하였고, ㉣ 구 표준규약 제30조제3호는 이사회의 권한으로 “업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”을 두었으나, 개정 규약은 이를 삭제하고, 규약 제23조제1항제12호에 “업무규정, 회계규정, 보수규정, 선거관리규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”은 총회의 권한으로 하고 있다.
(2) 2019. 12. 10. 법 개정을 통해, ① 조합가입비를 예치기관에 예치하고, 30일 이내 조합 가입 철회 및 예치금 환급이 가능하도록 하였고(법 제11조의4신설), ② 연간 자금운용 계획 및 자금 집행실적을 제출하도록 하였고(법 제12조제3항), ③ 모집주체가 주택법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하였고(법 제14조제4항), 벌칙 규정을 신설하였다.
(3) 2020. 1. 23. 법 개정을 통해, ① 15% 이상 소유권을 확보하여야 인가가 가능하도록 하고(법 제11조제2항), ② 업무대행자의 자본금 요건을 신설하였고(법 제11조의2제1항), ③ 발기인이나 임원은 자금 보관업무는 신탁업자에게만 대행하여야 하도록 하였고(법 제11조의2제3항), ④ 업무대행자에게 사업연도별로 분기별 해당 업무의 실적보고서 작성·제출하도록 하였고(법 제11조의2제4항), ⑤ 조합원 모집신고 시에 50% 이상 사용권원을 확보하도록 하였고(법 제11조의3제1항), ⑥ 발기인의 자격요건을 신설, 모집신고를 하는 날 조합가입을 의제하고(법 제11조의3제6항, 제7항), ⑦ 조합가입계약서 내용을 법제화하고, 작성을 의무화하고(법 제11조의3제8항), ⑧ 모집주체에게 설명의무를 부과하고, 설명의무 이해 확인서를 작성하여 교부하고(법 제11조의4), ⑨ 조합원 모집광고 시 준수의무를 부과하고, 모집광고 시 금지행위를 신설하고(법 제11조의5), ⑩ 발기인 또는 임원은 조합원 모집현황, 사용권원 및 소유권 확보현황 등 실적보고서를 작성·
