도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법[2017년 개정판]

법무법인 강산 0 3881 2017.03.07 13:54

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책 소개
[도로 공원 경매 및 골목길 진입도로 해결법(2017)]은 국내 최초로 도로·공원 경매의 위험성을 지적하고, 나아가 고수익의 비밀을 공개하였으며, 도로·공원에 대한 권리분석방법도 국내 최초로 다루고 있다. 도로·공원 경매의 위험을 감수하고 고수익을 추구하고자 하는 분들에게 이 책은 해답을 드릴 것이다. 다만, 여기서 경매에 관한 일반지식은 생략하였다. 또한 이 책은 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 부당이득금을 청
목차
제1편. 도시·군계획시설 부지
1. 서설
2. 도시·군계획시설의 정의
3. 도시관리계획의 입안권자
4. 도시관리계획의 결정권자
5. 장기미집행 도시계획시설 부지
6. 장기미집행토지 위헌 결정

제2편. 도시계획시설부지 소유자 공통 대응방안
제1장. 개요
1. 연혁
2. 해제대상인지 조정대상인지 확인
3. 행정청 질의문 서식
제2장. 기존 소유자 구체적 대응방안
1. 매수청구
2. 실효
3. 보상청구권행사 가능 여부(소극)
4. 국토법 제26조에 의한 도시계획시설 폐지(해제)
5. 국토법 제48조의2에 의한 폐지
6. 공통 대응방안 요약
제3장. 신규 투자자 투자 여부 결정방법
1. 돈 버는 투자법
2. 위험한 투자법
3. 도시계획시설부지 물건 찾는 방법
4. 공동투자 시 유의사항
5. 상위 1% 투자자를 위한 ‘특수 토지’ 투자법

제3편. 도로 대응법 및 투자법
제1장. 개요
1. 서설
2. 기존 도로소유자 대응 방안
3. 신규 투자자 주의사항
4. 도로개설청구권 여부(소극)
제2장. 도로의 구분
1. 법률상 도로
2. 도로법상 도로
3. 준용도로
4. 사실상의 사도
제3장. 도로 해제(폐지)
1. 도로 해제(폐지) 소송
2. 실효 제도
제4장. 매수청구
1. 매수청구제도의 의의
2. 국토법상 장기미집행 매수청구
3. 도로법상 접도구역 토지 매수청구
4. 토지거래 불허가를 받는 자의 매수청구
5. 매수청구 거부처분 취소의 소
제5장. 손실보상
1. 손실보상청구권 유무
2. 스스로 보상을 하는 경우 보상가격
3. 인근 토지 가격으로 정상 보상하는 경우
4. 사도법에 의한 사도
5. 사실상의 사도
제6장. 부당이득반환 청구
1. 부당이득반환청구의 개요
2. 소송상대방(피고)
3. 배타적 사용수익권 포기 이론
4. 부당이득금 결정
5. 청구 후 사정변경(올바른 부당이득청구방법)
6. 토지인도 청구 문제
7. 경매취득자 승계 여부
8. 부당이득금 과세대상 여부
제7장. 도로 투자 방법
1. 물건 찾는 방법
2. 돈 되는 도로
3. 위험한 도로
4. 표로 보는 도로 공·경매 시 고려사항

제4편. 골목길, 진입도로 미확보 해결 방법
제1장. 개요
제2장. 도로 통행 제한 가능여부
1. 사권의 제한
2. 일반교통방해죄
3. 업무방해죄
4. 민사 책임
제3장. 골목길 지료 및 상·하수도 설치 분쟁
1. 문제의 제기
2. 도로의 사권 행사 제한
3. 사실상 도로의 사권행사 제한 여부
4. 배타적 사용수익권 포기 도로는 지료청구 불가하고, 사용승낙도 불필요 함
5. 배타적 사용수익 포기 도로에 대해 토지사용승낙 요구 시 대처방안
6. 배타적 사용승낙이 포기된 도로 외의 기타 사유지
7. 건축법상 도로
8. 결론
제4장. 전원주택 진입도로 미확보 문제 해결법
1. 진입도로 제외 전원주택 부지 낙찰
2. 배타적 사용수익권 포기 이론
3. 전원주택 부지 매수자가 꼭 알아야 할 사항
제5장. 주위토지통행권, 통행지역권
1. 문제의 제기
2. 통행지역권
3. 주위토지통행권
제6장. 아파트 진입도로 수용권 존재 여부
1. 문제의 제기
2. 관련 법규
3. 민간인 진입도로 강제 수용권 존재 여부
4. 결론

제5편. 공원 대응법 및 투자법
제1장. 공원의 연혁
1. 1961. 1. 20. 도시계획법 제정으로 시작
2. 공원법 제정
3. 1980. 1. 4. 도시공원법과 자연공원법으로 분리 제정
4. 도시공원법 개정 연혁
5. 2005. 3. 31. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
6. 2005. 3. 31. 도시공원법 전부개정 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 탄생.
7. 현재 우리나라 공원체계
제2장. 공원지정부지소유자 대응방안 및 신규 투자 방법 요약
1. 기존 공원지정부지소유자 대응방안 요약
2. 신규 공원 투자자 주의사항
3. 공원(도시계획시설)부지 물건 찾는 방법
4. 소송 대응방안 요약
제3장. 비오톱(biotop)
1. 정의
2. 개발행위불가
3. 비오톱 지정에 대한 불복 재판
제4장. 도시자연공원구역
1. 정의
2. 구역 도입 배경
3. 구역 지정
4. 구역 지정으로 인한 차이점
5. 구역 지정 토지소유자 주의사항
6. 도시공원 및 도시자연공원구역의 행위제한
제5장. 공원지정부지소유자 대응방안 1 : 제도적 대응방안
1. 대응방안 요약
2. 매수청구제도 요약
3. 도시공원, 녹지에 대한 매수청구
4. 도시자연공원구역에 대한 매수청구제도
5. 자연공원 매수청구 제도
6. 손실보상
7. 도시공원 지방의회 해제권고 제도
8. 자연공원 타당성 검토
9. 도시계획으로 결정된 공원에 대한 해제입안신청 등
10. 협의에 의한 매수
11. 도시·군관리계획으로 결정된 공원 실효 제도
12. 자연공원 공원시설계획의 실효 제도
13. 도시공원 개발행위특례 제도(민간공원추진)
14. 녹지활용계약 및 녹화계약
제6장. 공원지정부지소유자 대응방안 2 : 소송 대응방안
1. 도시자연공원구역 소유자 : 위헌소송
2. 도시자연공원구역지정 취소의 소
3. 공원 폐지 소송
4. 도시자연공원구역 토지에 대한 건축허가신청 반려(불허가)처분 취소소송
5. 매수청구 거부처분 취소소송
6. 부당이득금 반환청구 소송
7. 손실보상금 증액 소송
8. 재산세부과처분 취소 소송
제7장. 공원지정부지소유자 대응방안 3 : 기타 대응방안
1. 소유권 행사
2. 행위 제한 예외 사유
3. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.
4. 대안
제8장. 공원 공·경매 투자법
1. 돈 되는 공원, 위험한 공원
2. 보상 경매
3. 표로 보는 공원 공·경매 시 고려사항

제6편. 보상금 예측방법(보상금을 제대로 받는 방법)
제1장. 머리글
1. 나는 보상박사다.
2. 보상금 증액을 위한 3대 행동수칙
제2장. 보상 절차
1. 보상흐름도
2. 토지조서 및 물건조서 서명·날인 여부
3. 보상계획 공고 및 통지
4. 감정평가사 추천권 행사
5. 감정평가 시 유의사항
6. 손실보상협의 요청에 대한 이의신청 여부
7. 조속재결 신청 여부
제3장. 보상금 산정방법
1. 산정방법 개요
2. 보상액 산정 시 가격시점
3. 토지보상금 산정방법
4. 공원 감정평가서
제4장. 보상금 증액을 위한 대응방법
1. 보상금 증액 절차
2. 보상금 증액 가능성
3. 소유자가 할 일
4. 재판기간
5. 소송비용
6. 변호사 선임 정보

제7편. 알아두면 힘이 되는 부동산 법률 지식
제1장. 용도구역, 용도지역, 용도지구
1. 개설
2. 정의
3. 종류
4. 건폐율, 용적율
제2장. 주택법상 매도청구권
1. 문제의 제기
2. 적법한 사업계획승인
3. 3개월 이상 실질적인 사전 협의
4. 협의기간만료일로부터 2개월 내에 소 제기
5. 결론
제3장. 건축허가가 살아 있는 토지 경매
1. 문제의 제기
2. 행정청에 의한 직권 취소
3. 낙찰자에 의한 건축허가취소신청 가능 여부
4. 건축관계자 변경신고에 의한 해결 가능성
5. 결론
제4장. 기타
1. 수목이 있는 토지경매 시 주의사항
2. 컨테이너 등 지장물이 있는 경우 주의사항
3. 명도에 대한 불편한 진실
4. 법정지상권 다시 생각하기
5. 내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법
책속으로
도시계획시설(도로·공원 등) 경매 및 골목길·진입도로 해결법
도시계획시설부지는 도로·공원·공공청사 등 도시기반시설 중에서 도시관리계획으로 결정된 시설의 부지를 말한다. 이렇게 도시계획시설부지로 수십 년간 묶여 있지만 보상도 받지 못하고, 개발도 못하고, 팔지도 못하고, 세금만 꼬박꼬박 내는 실정이다. 그리고 일반 아파트의 경매가 포화상태에 이른 현재에 특수물건으로서 도시계획시설부지를 낙찰받고 싶은데 어떤 기준으로 의사결정을 하여야 할지 난감하다. 또한 골목길 소유자는 어떤 권리가 있는지, 전원주택부지를 낙찰받았는데 진입도로 소유자가 도로를 사라고 하는데 어떻게 대응할지 난감하다.

이 책은 위와 같은 질문에 대한 해답, 즉 기존 도시계획시설부지 소유자가 자신의 권리를 지킬 수 있는 방법, 새롭게 나오는 도로·공원 등 도시계획시설부지 권리분석방법, 골목길 분쟁 해결방법, 진입도로 분쟁 해결방법, 기타 경매에 있어서 반드시 알아야 할 법률지식을 서술한 책이다.

이 책은 국내 최초로 도로·공원 경매의 위험성을 지적하고, 나아가 고수익의 비밀을 공개하였으며, 도로·공원에 대한 권리분석방법도 국내 최초로 다루고 있다. 도로·공원 경매의 위험을 감수하고 고수익을 추구하고자 하는 분들에게 이 책은 해답을 드릴 것이다. 다만, 여기서 경매에 관한 일반지식은 생략하였다. 또한 이 책은 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 부당이득금을 청구할 수 있는지 여부, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지 여부, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지 여부, 매도청구권 행사 가능여부, 건축허가가 살아 있는 토지 경매에 대한 해답도 제시한다.

비록 제목 자체에서 보듯이 장기미집행도시계획시설 중 도로·공원을 위주로 서술하고 있으나, 여기서 다루고 있는 자료와 정보는 다른 공공청사 등 장기미집행도시계획시설에도 그대로 적용될 수 있는 것이다.

대표 저자인 김은유 변호사는 20년 이상 재판과 강의, 투자를 통해 익힌 산지식을 총 집대성해서 도로·공원 경매, 골목길·진입도로 해결방법을 기술했다고 한다. 그리고 필자는 변호사이지만 아산지중해마을의 기획자로서 부동산개발전문가이기도 하고, 공익사업, 재개발재건축, 도시개발, 지역주택조합, 리모델링조합, 도로공원 경매, 부동산계약 분야를 전문으로 취급하고 있다.

이 책은 총 7편으로 구성되어 있다.
제1편은 도시·군계획시설 부지
제2편은 도시계획시설부지 소유자 공통 대응방안
제3편은 도로 대응법 및 투자법
제4편은 골목길, 진입도로 미확보 해결 방법
제5편은 공원 대응법 및 투자법
제6편은 보상금 예측방법(보상금을 제대로 받는 방법)
제7편은 알아두면 힘이 되는 부동산 법률 지식(매도청구권, 건축허가가 살아 있는 토지경매 등)을 다루고 있다.