잔여지 가격감소로 인한 손실보상금의 산정방법

대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 보상금증액 (라)파기환송(일부)

◇일단의 토지 중 공법상 제한과 이용상황을 달리하는 부분이 수용된 사안에서 잔여지 가격감소 손실보상액 산정의 기초가 되는 ‘공익사업시행지구 편입 전의 잔여지 가격’의 산정방법◇

｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제73조 제1항, 같은 법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다. 여기에서 말하는 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’은 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정한 잔여지 부분의 평가액을 말한다.

이러한 경우 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 원칙이다. 그러나 일단의 토지가 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한을 달리하여 가치가 명확히 구분되는 부분으로 구성된 경우에는 현실적 이용상황 또는 용도지역 등이 다른 부분별로 구분하여 평가하여야 한다.

일단의 토지 중 공익사업시행지구에 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가치가 다름이 분명한데도, 편입된 토지와 잔여지의 가격을 모두 합산한 금액을 일단의 토지 전체 면적으로 나누어 산정된 단위면적당 가격에 잔여지의 면적을 곱하여 산출한 가격을 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’으로 인정할 경우, 잔여지와 가치를 달리하는 편입된 토지의 가치가 반영될 수밖에 없다.

결국 이러한 경우에는, ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 일단의 토지 전체의 단위면적당 단가에 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하여서는 아니 되고, 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되, ｢일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 빼는 방식｣ 등으로 산정하여, 앞서 살핀 문제점이 발생하지 않도록 하여야 한다.

* 일단의 토지 중 일부(이하 ‘이 사건 수용토지’)가 수용되면서 잔여지(이하 ‘이 사건 잔여지’)가 남게 되었는데, 이 사건 수용토지와 이 사건 잔여지는 현실적 이용상황 및 공법상 제한의 차이로 인해 사업시행지구에 편입되기 전의 단위면적당 단가에 차이가 존재하였음. 이 사건 잔여지의 소유자인 원고는 사업시행자인 피고를 상대로 수용에 따른 가격감소로 인한 손실보상금을 청구함

* 원심은, 사업시행지구 편입 전의 이 사건 잔여지 가격을 전체 토지의 단위면적당 단가에 이 사건 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하고, 이를 전제로 이 사건 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상금을 계산한 금액을 원고의 손실보상금으로 인정하였음

* 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 수용토지와 이 사건 잔여지는 그 현실적 이용상황이나 공법상 제한의 차이로 인하여 가격이 다름이 분명하여, 1개의 필지와 같이 단일한 가격으로 평가하기 어려우므로, 사업시행지구에 편입되기 전의 이 사건 잔여지 가격은 전체 토지 전부가 사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되, 전체 토지의 가격에서 이 사건 수용토지의 가격을 빼는 방식 등으로 산정하여야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

[실무토지수용보상] 책 참고