전문변호사가 알려주는 지역주택조합의 진실 [2019년 개정판]

법무법인 강산 0 3558 2019.07.01 15:14

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책 소개
○이 책은 지역주택조합에 대한 종합해설서이다.
○수많은 곳에서 진행되고 있는 지역주택조합에 대한 법률문제를 종합적으로 해설한 책이다.
목차
PART 1. 주택조합의 개념 등
제1장. 주택조합의 연혁
제2장. 주택조합의 개념
제3장. 주택조합사업 진행절차

PART 2. 조합원 자격 및 모집
제1장. 지역주택조합
제2장. 직장주택조합
제3장. 조합원자격 판정기준
제4장. 조합가입 및 권리와 의무
제5장. 조합원 모집 및 변경

PART 3. 주택조합의 설립준비
제1장. 주택조합 사업시행자
제2장. 조합설립 전 임의단체 구성
제3장. 임의단체가 하여야 할 일

PART 4. 주택조합의 설립 및 운영
제1장. 조합설립인가
제2장. 시공사 등 협력업체 선정 및 계약 방법
제3장. 지구단위계획의 수립
제4장. 조합에 대한 감독
제5장. 조합과 정보공개
제6장. 국·공유지 매입
제7장. 조합 임원, 대의원을 둘러싼 법률관계
제8장. 조합 총회와 예산과 결산 방법
제9장. 대의원회
제10장. 이사회

PART 5. 조합설립 인가 후 사업단계별 추진방법
제1장. 등록사업자 선정
제2장. 사업계획승인
제3장. 이주, 착공, 시공보증 등
제4장. 조합주택의 공급 및 분양
제5장. 간선시설의 설치
제6장. 사용검사, 등기, 청산

PART 6. 매도청구

PART 7. 주택조합과 형사처벌
제1장. 총설
제2장. 주택법 위반죄
제3장. 형법 위반죄

PART 8. 주택조합 알고 하자!
제1장. 조합원 가입 희망자가 반드시 알아야 할 사항
제2장. 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항
제3장. 주택조합 임원이 지켜야할 3계명
제4장. 판례에 나타난 주요 분쟁 유형
제5장. 제발 지역주택조합에서 빠져나오고 싶은데
제6장. 지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임
제7장. 실패사례로 배우는 지역주택조합
제8장. 위험한 지역주택조합아파트 투자

PART 9. 부록
1. 조합표준규약
2. 임원 선거 가이드라인
3. 표준업무대행계약
책속으로
[지역주택조합에 대한 실무 종합해설서]
경제신문이나 종합일간지를 펼쳐보면 아마도 최소한 1개쯤은 지역주택조합 아파트 조합원 모집 광고가 있을 정도로 지역주택조합아파트가 과열양상이다. 이러한 지역주택조합아파트는 사실 매우 위험하다. 처음 제시하는 분양가가 주변보다 훨씬 싸지만 그게 지켜지는 경우는 거의 없다. 조합이 파산하여 투자금을 떼이는 경우도 있다. 이 책은 이러한 지역주택조합아파트 사업에 대한 종합해설서이다.

이 책은 저자들의 25년간 실무경험을 토대로 집필된 것으로, ① 국내 최초로 지역주택조합의 법률문제를 전문변호사 입장에서 종합적으로 해설한 책이고, ② 2019. 7. 1.까지 관련법률 개정 내용 및 관련 판례를 반영하였다.

지역주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공사나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려 받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다. 그런데 서민들은 잘 모른다. 따라서 조합규약, 대행계약, 시공계약 등을 대행사에게 의존하면서 불리하게 작성된다.

처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 더 내야 할지도 모른다.

이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공사 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다.

이 책은 무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 대행사나 시공자 등 관계자들도 주택조합 사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.

[머리글]

최근 전세난이 심화하고, 소위 깡통 전세가 속출하면서 무주택자들의 내 집 마련 욕구는 어느 때 보다 커지고 있다. 이런 상황에서 주변 시세보다 20% 내지 30% 이상 싼 새 아파트를 청약통장 없이도 살 수 있다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 최근에 다시 열기를 띠는 것이 바로 지역주택조합아파트이다.

즉, “지역·직장주택조합은 무주택자만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 20∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”라는 말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 무주택 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다.

그러나 제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기 제시 가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액이 되면 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다.

그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터 고통의 시작이다. 그 이유는 간단하다. 제도적으로 통제장치가 너무 미비하기 때문이다.

무주택자들과 85㎡ 이하 주택 소유자들, 즉, 힘없고, 시간 없는 서민들이 투자하는 지역·직장주택조합 아파트라면, 국토교통부는 더 더욱 관련제도를 정비하여 피해를 방지하여야 한다. 그런데 서민들의 이런 바람과는 정반대로 국토교통부는 지역·직장 주택조합 아파트에 대해 거의 버린 자식 취급을 하고 있다. 그 결과 수많은 서민들의 한숨과 눈물이 끊이지 않는다. 차라리 이렇게 방치할 바에는 지역·직장주택조합을 없애 버리는 것이 서민들을 도와주는 것이다.

지역·직장주택조합은 행정청으로부터 3단계 통제만을 받는다. 조합원 모집 신고 수리와 조합설립인가와 사업계획승인이다. 그래서 지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존한다. 사업이 좌초되면 그동안 낸 돈은 모두 떼인다고 보면 된다. 이 얼마나 무서운 일인가? 극단적으로 이야기하면, ‘가칭○○조합설립추진위원회’라는 용어를 사용하여 조합원을 모집하면서 돈을 받다가 나 몰라라 해도 그만인 것이다. 이렇게 무서운 상황인데도 서민들은 설마 하면서 가입하는 것이다.

다시 말한다. 주택법은 조합설립인가 전에는 조합원 모집 신고 수리 외에 아무런 통제장치도 없고, 시공자도 책임지지 않는다. 그런데도 가칭조합이나 대행사가 서민들을 조합원으로 가입시켜 돈을 받아도 되는 것이 지역·직장주택조합이다.

조합설립인가를 받았다고 해도 안전한 것이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙을 받아야 한다. 즉, 아직까지 땅도 확보하지 않은 채로 조합설립인가가 나는 것이다. 그런데도 조합설립인가가 났으므로 안전하다고 투자를 부추긴다. 그러나 이것은 다시 생각해 보아야 한다. 땅을 모두 확보하여야 비로소 안전해지는 것이고, 또한 땅을 비싸게 사지 말아야 추가부담금을 내지 않는 것이다. 만일 땅을 비싸게 사거나 시간이 걸리면 추가부담금은 눈덩이처럼 불어나는 것이다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 사례가 그래서 탄생하는 것이다. 또한 파산선고를 받는 조합도 있다.

가장 안전한 지역·직장주택조합 아파트 투자는 조합원으로 가입하지 말고 일반분양을 받는 것이고, 그 다음으로는 사업계획승인이 된 이후에 투자하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공자가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 그 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다. 만일 아직 조합설립인가가 나지 않은 가칭○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다. 나아가 가입계약서에 특약란에 “계약당일 시점으로 토지확보율이 ○%임을 확인한다.”라는 문구를 넣는 것이 안전하다. 그리고 계약당시 나누는 대화는 녹음을 해 두어야 한다. 현장에서 녹음하는 것이 마음에 걸린다면, 계약을 미루고 귀가하여 스마트폰으로 전화를 하여 녹음을 하는 것도 방법이다. 그래야 후일 계약해제도 가능하고, 사기죄 성립도 주장할 수 있다.

주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공자나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 사실상 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다.

그런데 서민들은 잘 모른다. 따라서 조합규약, 대행계약, 시공계약 등을 대행사에게 의존하면서 불리하게 작성된다.

처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 내야 할지도 모른다.

이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공자 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다. 그래서 이 책을 집필하여 지역주택조합의 실체를 알리고자 한다. 지역주택조합은 잘하면 서민들이 싼 가격에 아파트를 장만하는 장점도 있지만, 반대로 사업좌초 가능성 존재, 추가부담금 납부 등 단점도 존재하여, 어느 경우는 아예 투자금을 통째로 날리는 경우도 있는 것이다.

이 책은 무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 업무대행사, 조합원, 조합임원, 시공자 등 관계자들이 주택조합 사업을 제대로 이해하여, 주택조합사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.

국토교통부는 2017년 이후 지역주택조합에 대해 몇 가지 제도개선을 하고 있다. ① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하였고(법 제11조제7항부터 제9항, 그러나 탈퇴 및 환급을 법에 직접 규정하지 않고 조합규약에 위임하여, 현재는 실효성이 별로 없다), ② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였고(법 제11조의2 신설), ③ 조합원 모집 신고 제도 및 공개모집제도를 신설하였고(법 제11조의3), ④ 시공보증서 제출을 의무화하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 하였고(법 제14조의2), ④ 무자격 업무대행, 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우에 형사처벌 조항을 신설하였고(법 제101조제1호, 법 제102조제2호), ⑤ 총회 의결 시에 조합원 직접 출석 규정을 신설하였고(령 제20조제4항), ⑥ 최소 시공보증금액을 30% 이상이 되도록 하였고(령 제26조의2), ⑦ 법이 정한 분양대행업자에게만 분양을 대행을 할 수 있도록 하였고(법 제54조의2), ⑧ 표준규약을 개정하였는바, 주요 내용만 살펴보면, ㉠ 종신제에서 “임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.”라고 개정하였고(규약 제17조), ㉡ 구 표준규약 제24조제7항은 “조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면의결)가 있는 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다.”라고 규정하고 있으나, 이를 삭제하였고, ㉢ 구 표준규약 제24조제6항은 “총회 소집결과 정족수에 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다음의 사항에 대해 대의원회로 총회를 갈음할 수 있다”라고 규정하고 있었으나, 이를 삭제하였고, ㉣ 구 표준규약 제30조제3호는 이사회의 권한으로 “업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”을 두었으나, 개정 규약은 이를 삭제하고, 규약 제23조제1항제12호에 “업무규정, 회계규정, 보수규정, 선거관리규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”은 총회의 권한으로 하고 있다.

이 책의 특징은, 첫째, 국내 최초로 지역주택조합 법률문제를 종합적으로 해설한 책이다. 둘째, 2019. 5. 13.까지 법 개정사항 및 판례를 반영하였다. 셋째, 문제점 및 개선방안을 구체적으로 제시하고 있다. 넷째, 조합임원이 주택조합사업을 제대로 진행하는 방법을 제시하고 있다.

거듭 말한다. 지역주택조합사업에 참여하려면, 사업을 알고 참여를 하여야 하고, 참여 하였으면, 주인 노릇을 하여야 한다. 그렇지 않으면 내 피 같은 돈이 나간다. 조합임원들도 마찬가지로 지역주택조합사업의 주역임을 명심하고 이 책을 통해 올바른 진행방법을 익히기를 기대해본다.

방배동 연구실에서 2019. 5. 저자 드림